Depuis le début de la crise sanitaire de la COVID-19, les différentes mesures sanitaires de confinement ou de couvre-feu et la généralisation de la pratique du télétravail ont remis au goût du jour les opportunités de résidence offertes par les territoires ruraux. De nombreux experts évoquent la revanche des campagnes. Nous ne comptons plus les articles de médias qui sortent sur le sujet, entre ceux qui relatent le parcours de certains néo ruraux ayant quitté la ville post COVID-19 à la recherche d’un meilleur cadre de vie à la campagne.
Le coronavirus a eu pour conséquence de réinterroger les mobilités résidentielles mais aussi les conditions de vie des populations.
Se cache une idée selon laquelle la ville dense serait devenue invivable, trop chère, trop polluée, trop dangereuse sanitairement où l’étroitesse des logements et la faible représentation de la nature ne compensent plus les atouts du milieu urbain (concentration des emplois, des services, des équipements, des commerces, etc.). A ce titre, Paris intramuros a diminué d’« un quart de la population présente en nuitée avant le début du confinement », dont 33% correspondant aux parisiens partis sur un autre territoire (Billon et Cartella, 2020).
Une chose est sûre, l’accélération de la pratique du télétravail, devenue aujourd’hui une nécessité pour lutter contre la propagation du coronavirus et de ses variants, est en train de révolutionner les modes et les organisations du travail, déjà chamboulés trois décennies auparavant avec l’arrivée des TIC. Il n’y aura sans doute pas de retour en arrière de la part des organisations quant à l’autorisation de leurs employés à télétravailler. Pour le sociologue Bruno Marzloff, fondateur du Cabinet Chronos, « une étape irréversible est franchie. Il ne sera désormais plus possible pour une grande entreprise de ne pas intégrer le télétravail. Certains comme Facebook, Google ou PSA en France ont annoncé en faire un axe cardinal de leur organisation »[1]. Certaines organisations privées comme publiques sont d’ailleurs déjà en train de réfléchir à une optimisation de leur immobilier afin de réduire leurs coûts et gagner en flexibilité.
Si la crise de la COVID-19 a bouleversé nos pratiques et organisations du travail, elle a également requestionné nos habitudes de vie à commencer par un retour au local, que cela soit dans nos façons de consommer (essor des commerces de proximité et des marchés de plein air), d’habiter (désir d’espace et de proximité avec la nature), de travailler (télétravail, autoentrepreneuriat, changement d’activité professionnelle) ou encore d’aspirer à vivre de manière plus « simple ». Ce retour au local, sous couvert d’un exode urbain, post COVID-19, est appréhendé de manière différente par les territoires et leurs représentants dans leur stratégie de développement. Certains s’appuient sur l’existant alors que d’autres investissent dans de nouvelles politiques ou nouveaux services et équipements qui peuvent être innovants comme les tiers-lieux d’activité, dans le but de se démarquer, d’attirer de nouveaux arrivants et ainsi sortir gagnant de cette crise.
Ce contexte constitue un bon Kairos[2] pour les Collectivités pour se réinterroger sur leurs éléments d’attractivité.
Parmi ceux-ci figurent bien évidemment des éléments exogènes à la politique de la Commune, comme la proximité d’une gare SNCF (TGV de préférence), la présence de Lycées et de collèges, d’un hôpital, mais beaucoup d’éléments les concernent.
La qualité de vie, la sécurité, la présence de commerces et de services, le soutien à la vie associative, l’offre de santé, les activités sportives et de loisirs, la gestion prospective du patrimoine, participent à l’attractivité des petites et moyennes Communes.
Il convient donc d’offrir des équipements publics entretenus et adaptés aux nouveaux besoins et usages (écoles, gymnases et équipements sportifs , locaux associatifs, locaux culturels…) et de proposer des solutions immobilières disponibles pour les particuliers (logements), ainsi que des locaux adaptés pour les salariés en télétravail, pour les petites entreprises et les autoentrepreneurs, pour les artisans, afin de répondre à cette nouvelle économie digitale qui se propage, au travail à distance, et au partage de lieux qui participent à la dynamique économique et sociale, et aux synergies d’activité.
Retenir les habitants et les actifs sur la Commune sans qu’ils aient à parcourir des déplacements pendulaires quotidiens coûteux et chronophages (et réduire leur empreinte carbone), constitue un enjeu d’avenir primordial pour les Communes de nos territoires.
Les espaces de coworking, les Fab Labs, les espaces immobiliers partagés pour les associations ou les petits artisans participent de cette attractivité.
Mais ces besoins se heurtent bien souvent à des ressources financières limitées et un contexte budgétaire tendu, car l’immobilier constitue un poids très important des charges d’une Commune.
Il convient donc pour les petites et moyennes Communes, afin de répondre à tous ces enjeux, d’avoir une véritable stratégie immobilière sur leurs patrimoines immobiliers (et fonciers), d’en optimiser le coût de fonctionnement (énergie notamment), de rationaliser et d’optimiser l’occupation des m² détenus, de trouver de nouveaux usages dans certains bâtiments existants, de céder une partie du patrimoine non stratégique pour trouver des marges de manœuvres financières à réallouer sur les éléments d’attractivité évoqués, de mettre en place une véritable politique d’occupation des espaces loués ou mis à disposition (conventions ou baux, politique de loyers et de récupération de charges, gestion locative…), de mettre à disposition des Élus et des services, des outils de pilotage immobiliers pluriannuels sur les occupations, les coûts d’investissements et de fonctionnement.
Enfin il convient de mettre en place de véritables partenariats locaux avec les acteurs du logement, des porteurs de projets, des professionnels (comme Relais d’Entreprises), et de réfléchir à des outils de portage de patrimoines immobiliers commerciaux (de type foncière Régionale par exemple), pour répondre aux attentes évoquées ci avant.
C’est pour répondre à ces défis que Relais d’Entreprises, Vivrovert et Archypel associent leurs expertises.
RELAIS D’ENTREPRISES : Bureau d’études spécialisé dans le dimensionnement de tiers-lieux et la mise en réseau d’espace de télétravail en milieu rural et péri-urbain
VIVROVERT : Plateforme numérique d’assistance à la sélection des territoires de lieux de vie
ARCHYPEL : Expert Conseil en Stratégie Immobilière et gestion du patrimoine immobilier pour les Collectivités
Les Dirigeants de ces 3 sociétés, Philippe CARROT, Christophe MOQUILLON, Dominique VALENTIN sont animés par la même détermination.
Celle de revenir à une France plus « equidense » et donc plus résiliente.
Mais pour que ce phénomène n’engendre pas une accélération de l’artificialisation des sols ou une hausse déraisonnée du prix de l’immobilier, il sera plus que jamais nécessaire :
- D’éviter de recréer de nouvelles centralités
- D’adopter une stratégie immobilière privilégiant la rénovation plutôt que la construction
- De repenser l’aménagement de sorte à réduire au maximum les mobilités carbonées
- D’offrir sur place une qualité de vie et de travail à taille humaine et moins onéreuse qu’au sein des métropoles où la qualité de vie se dégrade, l’offre immobilière se raréfie et les prix de vente ou les loyers s’envolent
[1] https://www-lesechos-fr.cdn.ampproject.org/c/s/www.lesechos.fr/amp/1208384
[2] Concept de la Grèce antique qui correspond au temps de l’occasion opportune, c’est-à-dire qu’il se rapporte à un moment de rupture, à un basculement décisif par rapport au temps qui passe.
